Överlåtelse av lägenheten vid utflyttning: rättigheter och skyldigheter som hyresgäst (2023)

FAQs

Vad gäller vid överlåtelse av hyreslägenhet? ›

Vad gäller vid överlåtelse av bostadshyresrätt? Överlåtelsen av en hyresrätt är bara giltig om hyresvärden eller hyresnämnden ger sitt tillstånd. En hyresgäst som inte längre vill nyttja sin hyresrätt kan överlåta den till en närstående om denna bor varaktigt tillsammans med hyresgästen.

Om hyresvärden skulle neka lokalhyresgästen att överlåta sin rörelse med tillhörande hyresavtal, har hyresgästen rätt att få frågan prövad av hyresnämnden. För att få hyresnämndens tillstånd måste man som hyresgäst kunna visa att rörelsen som bedrivs i lokalen ska överlåtas.

Huvudregeln är att du som hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 32 § jordabalken). Som hyresgäst har du möjlighet att överlåta din hyresrätt till en närstående som du varaktigt sammanbor med (12 kap. 34 § jordabalken).

Huvudregeln i hyreslagen är att en hyresgäst måste ha hyresvärdens samtycke till lägenhetsbytet. Om hyresvärden nekar samtycke kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden för att ansöka om tillstånd till bytet. Utan samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden får bytet inte äga rum.

Några av rättigheterna är följande: Din hyresvärd ska se till att lägenheten är i gott skick. Detta ingår i hyresvärdens underhållsplikt som bland annat innebär att de med jämna mellanrum ska utföra målning av väggar och tak och att de ska se till så att du har fungerande vitvaror.

Ett överlåtelseavtal är ett avtal som främst används mellan köpare och säljare vid försäljningar av bostadsrätter. Avtalet bevisar att den gamla ägaren överlåter rätten till bostaden till den nya ägaren. När du köper en bostadsrätt köper du nämligen inte lägenheten i sig, utan endast rätten att bo i den.

Hyresvärden säger upp hyresavtalet i förtid, på grund av att hyresrätten är förverkad. Vägrar hyresgästen då att flytta får hyresvärden vända sig till kronofogdemyndigheten eller tingsrätten för att få frågan prövad. Hyresvärden säger upp hyresavtalet till en dag då den särskilda överenskommelsen inte längre gäller.

Hyresvärdens möjlighet att visa lägenhet

Lägenheten är oftast ledig till uthyrning tre månader från uppsägning för en hyreslägenhet (12:4 st 2 p 3 JB). När hyresvärden visar lägenheten ska denne se till att hyresgästen inte blir utsatt för större olägenhet än nödvändigt (12:26 st 3 JB).

En allmän regel inom avtalsrätten är att en avtalspart inte kan sätta annan part i sitt ställe i avtalet utan den andre avtalspartens samtycke. Exempelvis kan en hyresgäst inte själv bestämma över om hyresrätten till en lokal ska överlåtas till någon som övertar en verksamhet.

Detta ska ett köpekontrakt eller överlåtelseavtal innehålla

Handlingarna ska vara skriftliga och undertecknade av både köpare och säljare. Det ska tydligt framgå vilken fastighet kontraktet gäller och överenskommet pris. Uppgifter om säljare och köpare ska finnas med. Kontraktet behöver vara daterat.

Kan man lämna över lägenheten om man själv står på kontraktet? ›

Ja. Om du som gift eller sambo har ett varaktigt sammanboende med den som står på kontraktet kan du ha rätt att överta kontraktet. Kraven är att den som ska ta över lägenheten ska ha haft gemensamt hushåll med hyresgästen under en längre tid men den som ska ta över måste även vara skötsam och klara av att betala hyran.

Har du en övernattningslägenhet kan det räknas som dubbel bosättning av Skatteverket. Förutsättningen är att du bor i var och en av bostäderna minst en sjundedel av din tid. Grunden i folkbokföringslagen är visserligen att du ska vara skriven där du bor mesta delen av tiden. Men det finns undantag från den regeln.

Enligt hyreslagen har hyresgästen möjlighet att använda sin bostad för att byta till sig en annan bostad, antingen om hyresvärden godkänner bytet eller om hyresnämnden lämnar tillstånd.

Din hyresvärd har ett ansvar att hålla bostaden i brukbart skick (12 kap 9 § jordabalken). Din hyresvärd ska svara på felanmälningar och åtgärda problem av det slag du beskriver så snart det är möjligt. Du ska inte behöva vänta flera veckor på detta.

Du har rätt att använda lägenheten på ett normalt sätt

Du behöver inte betala för normalt slitage. Du kan bli skyldig att betala om du varit oförsiktigt och vållat skador i lägenheten, som hål i innerdörrar, sönderrivna tapeter, sprickor i handfat eller toalett, eller om det saknas fast inredning när du flyttar.

När kan jag kräva en renovering? Det är vanligt att man tapetserar eller målar om i en lägenhet efter 12–15 år. Efter så lång tid räknar man ofta med att lägenheten normalt är så pass nedsliten att det är dags att fräscha upp den.

Överlåtelseavtalet är bindande när båda parter undertecknat det. Ett skriftligt eller muntligt anbud eller löfte om att köpa eller sälja är aldrig bindande utan det krävs ett skriftligt avtal. Ett överlåtelseavtal kan bara ske vid överlåtelser av bostadsrätter.

Vad gäller vid överlåtelse av bostadsrätt? ›

Överlåtelse kan vara försäljning, byte eller gåva av en bostadsrätt. Det betyder att äganderätten övergår till en annan person. Innan en överlåtelse kan slutföras måste köparen godkännas som medlem i föreningen. Om medlemskapet inte beviljas av styrelsen blir överlåtelseavtalet ogiltigt och köparen får inte flytta in.

Du kan ansöka om vår hjälp med att vräka (avhysa) en hyresgäst eller bostadsrättsinnehavare. Då ska du ansöka om vanlig handräckning så att du kan få ditt krav fastställt. Den du har ett krav mot får samtidigt möjlighet att svara och ta ställning till kravet.

Om det skulle vara så att din hyresgäst vägrar flytta ut när tiden löpt ut är det bästa att ansöka om handräckning hos Kronofogden som då får avhysa eller avlägsna hyresgästen.

Om hyresgästen har sin hemvist i Sverige kan nästan alla uppsägningar göras genom rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress. Det krävs då inte att hyresgästen hämtar ut brevet för att hon eller han ska anses vara delgiven.

Som avflyttande hyresgäst är du enligt hyreslagen §26 skyldig att visa din lägenhet på lämplig tid för kommande hyresgäster. Om du vill kan du be någon du känner att visa lägenheten åt dig.

Om lägenheten ska hyras ut till någon annan får hyresvärden hålla visningar av bostaden på en, för hyresgästen, lämplig tid. Du som hyresgäst behöver självklart inte närvara på visningen. Även i detta fall måste uthyraren ha förvarnat i tid och fått ditt godkännande innan.

Trappningsregeln är en skyddsregel som ska hindra att hyresgäster får höjningar av hyran som tvingar dem att flytta. Med regeln kan en stor höjning av hyran delas upp i etapper och höjas en gång per år under några års tid istället.

När ett par har skaffat en lägenhet för att använda som gemensam bostad är det den som bäst behöver lägenheten som har rätt att få den efter en separation. Det gäller oavsett vem av samborna som står som hyresgäst på hyresavtalet. Hyresvärden måste godta den hyresgäst som tilldelas lägenheten i bodelningen.

Förbud av rökning och husdjur är vanliga exempel på oskäliga hyresvillkor. – Det är sådant som många hyresvärdar vill förbjuda. Men hyresvärden har inte rätt att lägga sig i vad hyresgästen gör i sitt hem. Även om det står i avtalet kan du inte bli vräkt för att du inte följer villkoret, säger Martin Hansson.

Enligt 12 kap. 26 § jordabalken (1970:994) har hyresvärden rätt att omedelbart få tillträde till lägenheten om det krävs för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Med förbättringsarbeten avses både faktiska förbättringar och reparationer.

Vem skriver överlåtelseavtal? ›

Avtalet måste uppfylla vissa formkrav. Det måste vara skriftligt och ska skrivas under av både säljaren och köparen. Avtalet ska också innehålla uppgift om vilken lägenhet som avses samt priset.

När man köper ett hus/villa det själva fastigheten som man köper och då skriver man på ett köpekontrakt. Är det däremot en bostadsrätt är det rätten att bo i bostaden som byter ägare. Köpet är då en form av överlåtelse och regleras av ett överlåtelseavtal.

Överlåtelseavgift tas vanligtvis ut med belopp motsvarande 2,5 % av prisbasbeloppet. Det ska också framgå om det är köparen eller säljaren som ska betala avgiften. Det vanligaste och mest praktiska är att köparen betalar överlåtelseavgiften, då kan avgiften tas ut på avgiftsavin vid nästkommande aviseringstillfälle.

Ett hyresavtal som gäller tills vidare kan sägas upp av antingen hyresgästen eller hyresvärden med iakttagande av uppsägningstiderna. Hyresvärden ska ha en godtagbar grund för uppsägningen. Det är i allmänhet inte möjligt att säga upp ett tidsbundet hyresavtal under avtalsperioden.

Hyran är alltid ditt ansvar, det vill säga förstahandshyresgästens. Det är du som är skyldig att se till att hyra betalas in. Om du får tillstånd från hyresnämnden, gäller det alltid för en viss tid och kan ibland vara förenat med vissa villkor.

Du som äger en bostadsrätt får hyra ut din lägenhet om föreningen går med på det eller hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Om du låter någon annan använda din bostadsrätt självständigt är det en uthyrning i andra hand. Det saknar betydelse om du tar ut hyra.

Om hyresvärden inte går med på att du hyr ut din lägenhet i andra hand, kan du söka tillstånd för andrahandsuthyrning hos hyresnämnden. Det är bara du som vill hyra ut som kan ansöka hos hyresnämnden. Du kan skriva en ansökan eller använda blankett HN1, Ansökan till hyres- och arrendenämnden, via länken nedan.

Att ta över ett förstahandskontrakt är möjligt endast i vissa specifika fall. Ett överlåtande kan godkännas om den som ska ta över förstahandskontraktet är en närastående som bott i bostaden under en längre tid. Vanligen krävs en tidsperiod på tre år. Med närastående avses föräldrar, barn, syskon och sambor.

Hyresvärdens överlåtelse av sin fastighet innebär att hyresgästen får en ny hyresvärd. Hyresgästen har dock försetts med ett visst skydd i lagen genom möjligheten att se till att den tidigare hyresvärden görs subsidiärt ansvarig för att den nya hyresvärden fullgör sina skyldigheter i enlighet med hyresavtalet.

Huvudregeln är att en hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (JB 12:32 st 1). Om du skulle överlåta den till din dotter utan hyresvärdens samtycke kan det leda till att hyresavtalet upphör i förtid (se JB 12:42 st 1 p 3). Du kan alltså bli av med hyresrätten.

Vilka regler gäller för överlåtelse av en Lokalhyresrätt om hyresvärden vägrar lämna samtycke och hyresgästen ändå vill genomföra överlåtelsen på ett lagligt sätt? ›

Om hyresvärden inte samtycker till överlåtelsen kan lokalhyresgäst överlåta hyresrätten till den som ska överta verksamheten om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen, 12 kap. 36 § JB. Regeln förutsätter att verksamheten överlåts tillsammans med hyresrätten.

På ett vanligt förstahandskontrakt har du alltid besittningsrätt. Det betyder att om hyresvärden vill säga upp dig kan du säga att du inte går med på det. Då måste saken prövas i hyresnämnden. Om du då vinner i hyresnämnden får du bo kvar.

Regler om tystnadsplikt finns i offentlighets- och sekretesslagen. Däremot omfattas inte hyresvärdar av den lagen och hyresvärdar har därmed ingen uttrycklig tystnadsplikt gentemot sina hyresgäster enligt svensk lag.

Får man äga en bostadsrätt och samtidigt ha en hyresrätt? Det finns ingenting lagreglerat om att en person inte får äga en bostadsrätt och samtidigt inneha en hyresrätt. Däremot kan detta regleras särskilt både i bostadsrättsföreningens stadgar och i hyresvärdens villkor.

I enstaka fall förmedlar vi bostäder utan kötid till den som först har anmält intresse. Se våra egna och kunders bästa tips för att snabbare hitta en bostad genom oss. Korttidskontrakt innebär en möjlighet för dig att få en tillfällig bostad samtidigt som du fortsätter att samla kötid.

När du kan få tillstånd att överlåta din lokal

du överlåter lokalen till den som ska överta verksamheten, hyresvärden inte har någon befogad anledning att säga nej och. den som tar över lokalen kan godtas som hyresgäst. Särskild vikt läggs vid om hon eller han kan betala hyran.

Som avflyttande hyresgäst är du enligt hyreslagen §26 skyldig att visa din lägenhet på lämplig tid för kommande hyresgäster. Om du vill kan du be någon du känner att visa lägenheten åt dig.